A reforma tributária também vai mexer com o mercado de locação de imóveis. A partir da implantação do novo modelo de tributação sobre o consumo, operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis passam a estar sujeitas ao IBS e à CBS em determinadas situações, o que exige atenção de empresas do setor e de proprietários pessoas físicas.
Quem será afetado
A mudança não significa que todo proprietário que recebe aluguel passará automaticamente a recolher os novos tributos. Para pessoas físicas, a legislação estabelece critérios específicos para caracterizar a condição de contribuinte. Entram nessa condição aqueles que, no ano-calendário anterior, tiverem receita total com locação, cessão onerosa ou arrendamento acima de R$ 240.000 e realizarem essas operações envolvendo mais de três imóveis distintos.
Critérios e valores atualizados
O limite de R$ 240.000 é atualizado periodicamente pelo IPCA. Em 31 de julho de 2026 esse valor correspondia a aproximadamente R$ 258.812,57. Para acompanhar atualizações do IPCA consulte o site do IBGE em IBGE IPCA.
Impacto para empresas do setor
Para empresas que atuam profissionalmente com locação a mudança é ainda mais relevante. A legislação inclui a locação, a cessão onerosa e o arrendamento entre as operações com bens imóveis sujeitas ao regime específico do IBS e da CBS, o que exige revisão de contratos, fluxo financeiro, documentação e planejamento tributário.
Documentação fiscal e NFS-e
Outro ponto de atenção é a documentação fiscal. O cronograma oficial prevê, a partir de 1º de dezembro de 2026, a obrigatoriedade da NFS-e para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. O leiaute específico já consta no cronograma oficial, o que demanda adequação dos sistemas e processos de emissão.
Recomendações de planejamento
Segundo o contador e sócio da Matriz Contábil, Paulo Marostica, é fundamental que proprietários e empresas entendam não apenas se haverá incidência, mas também como a mudança impacta contratos e o planejamento financeiro. Planejar com antecedência reduz o risco de decisões reativas quando a legislação entrar em vigor.
Alíquotas e análise do impacto
A reforma prevê tratamento específico para operações imobiliárias, incluindo redução das alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis à locação de imóveis. Por isso, a análise do impacto deve considerar o conjunto de regras e regimes específicos, e não apenas a existência de um novo tributo.
Conclusão
O desafio principal é separar o impacto real das interpretações genéricas. Identificar em qual condição o proprietário ou a empresa se enquadra é o primeiro passo para calcular efeitos e planejar. Com a aproximação da obrigatoriedade da NFS-e em 1º de dezembro de 2026, proprietários, imobiliárias e gestores de patrimônio devem colocar o tema no radar e adequar processos.
